Uwagi do ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości

W dniu 20 czerwca 2016 r. przekazane zostały Ministrowi Rolnictwa i Rozwoju uwagi do obowiązującej ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, które wpłynęły zarówno z wojewódzkich izb rolniczych jak i z sektora bankowego, z którego usług rolnicy korzystają przy zakupie ziemi.

W oparciu o dobiegające sygnały dotyczące stosowania Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zaistniał problem dotyczący pozorności czynności prawnych polegających na zbywaniu i nabywaniu udziałów oraz akcji w spółkach, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Naszym zdaniem sukcesja uniwersalna daje możliwość obejścia przepisów ustawy.

W związku z powyższym proponujemy, aby obrót udziałami oraz akcjami na rzecz osoby bliskiej był szczególnie monitorowany przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Zwracamy uwagę, że zapis dotyczący wykonywania prawa pierwokupu i udziałów w spółce prawa handlowego w punkcie 6 dotyczącym art. 3 ust. 2 pkt. 2 „Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku zbywania akcji: 2) na rzecz osoby bliskiej” oraz ust. 6 pkt. 1 i 2 „Przepisów ust. 1-5 nie stosuje się , jeżeli: 1) zamiast dotychczasowego wspólnika , wspólnikiem staje się osoba jemu bliska ;2) nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników” budzi uzasadnione obawy, że zapis ten będzie wykorzystywany przez wspólników spółek do przekazywania ziemi osobom nie zainteresowanym jej uprawą, ale traktującym nieruchomości rolne jako lokatę kapitału. Pierwotna wersja ustawy nie przewidywała takiego rozwiązania, co uniemożliwiało przekazywanie udziałów właścicielom spółek osobom bliskim, ale nie zainteresowanym uprawnianiem ziemi. Zmodyfikowany tekst ustawy w zakresie dotyczącym powyżej wskazanej regulacji można uznać za zbyt liberalny.

Przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, nakładają ograniczenia sprzedaży gruntów rolnych w Polsce. Zgodnie z nowym prawem, ziemię rolną może kupić tylko rolnik indywidualny, państwo oraz związki wyznaniowe. Nabywca gruntu musi posiadać kwalifikacje rolnicze i mieszkać w gminie, w której chce kupić gospodarstwo. Jest ponadto zobowiązany do prowadzenia na tej ziemi gospodarstwa rolnego przez co najmniej 10 lat, ale bez zgody sądu nie może jej ani sprzedać ani wydzierżawić. Spod tych przepisów wyłączone zostały nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara w przypadku, gdy właściciel nie jest rolnikiem, a także kościoły i związki wyznaniowe. Rolnika indywidualnego obowiązuje ograniczenie do 0,5 ha w przypadku nieruchomości zabudowanej. Należy wprowadzić przepisy dotyczące sytuacji wyjątkowych, losowych, śmierci, choroby, aby wtedy zwolnić rolnika z 10 lat prowadzenia gospodarstwa. Ten sam problem dotyczy sytuacji, gdy np. rolnik kupi ziemię na 5 lat przed emeryturą – wówczas nie jest w stanie spełnić tego warunku.

Należy wprowadzić ponadto zasadę wolnego obrotu ziemią wprowadzając granicę do 2 ha. Trudno się zgodzić, że stworzenie takiej bariery jaką wprowadzono dotychczas ma zapobiegać wykupywaniu ziemi przez cudzoziemców, gdyż oni nie są zainteresowani małymi działkami. Ograniczenie do 0,5 ha pozbawia rolników indywidualnych prawa do decydowania o własnym majątku dziedziczonym od pokoleń. ANR również nie jest zainteresowana nabywaniem takich działek w ramach pierwokupu.

Niedopuszczalnym jest windowanie wielkości czynszu dzierżawnego. Powinien być ustalony górny próg, gdyż dochodzi do sytuacji, kiedy wielkość czynszu dzierżawnego jest wyższa niż wartość uzyskanych plonów.

Należy wzmocnić pozycję Rady Społecznej w taki sposób, by w kwestiach obrotu ziemią miała współdecydujący głos i była czynnikiem społecznym czuwającym nad prawidłowym obrotem ziemią w Polsce. Nie została uregulowana prawnie rola Rady Społecznej działającej przy ANR w taki sposób, by mogła współdecydować o obrocie ziemią na danym terenie oraz wiodącej roli izb rolniczych w Radzie.

Należy wzmocnić pozycję Rady Społecznej w taki sposób, by w kwestiach obrotu ziemią miała współdecydujący głos i była czynnikiem społecznym czuwającym nad prawidłowym obrotem ziemią w Polsce. Należy wprowadzić różnice regionalne w obrocie ziemią, inne preferencje dla regionów południowo - wschodnich inne dla północno – zachodnich, gdzie średnia wielkość gospodarstwa rolnego jest zdecydowanie większa, w związku z tym jest zasadne by były różne rozwiązania dla regionów.

Ponadto, zdaniem samorządu rolniczego, obowiązek uzyskania zgody prezesa ANR na nabycie gruntów rolnych nie powinien dotyczyć:

młodych rolników, bez względu na posiadany staż pracy w gospodarstwie rolnym i wykształcenie zawodowe. Do stażu powinien być wliczany okres, w którym udzielana była pomoc rodzicom lub krewnym w pracach w gospodarstwie, począwszy od 16 roku życia,

przypadków losowych (darowizn lub sprzedaży za dożywocie),

gruntów od wielu lat nie użytkowanych rolniczo, nie posiadających przydatności do produkcji rolnej, planowanych do wykorzystania nierolnego, leżących w pobliżu obszarów zurbanizowanych lub planowanych inwestycji,

gruntów o powierzchni mniejszej lub równej 0,5 ha, analogicznie jak dotyczy to gruntów zabudowanych,

jednostek nierolniczych wykonujących zadania użyteczności publicznej (służby ochrony ludzi i mienia, ratownictwo itp.), otrzymujących grunty od samorządów terytorialnych do wykorzystania na cele swego powołania.

Wnosimy o umożliwienie nabycia przez młodych rolników (tj. beneficjentów wcześniejszych programów: czerwiec 2014 r., czerwiec 2015 r. – przesunięcie środków sierpień 2015 r. – decyzje wydano na przełomie roku) gruntów rolnych w obrocie prywatnym bez konieczności wydawania decyzji przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

W art. 3 wskazanej wyżej ustawy proponujemy modyfikacje pkt 3 zmieniającego art. 210 k.c. poprzez wyłączenie spod tego przepisu podziału majątku wspólnego pomiędzy byłymi małżonkami.

W art. 4 wskazanej wyżej ustawy proponujemy wykreślenie pkt 3, który wprowadza do ustawy o księgach wieczystych i hipotece zakaz obciążania nieruchomości rolnych hipoteką o sumie wyższej niż wartość rynkowa nieruchomości.

Powyższy zapis blokuje udzielanie przez banki kredytów rolnikom jak również innym nabywcom nieruchomości rolnych, wobec braku możliwości pełnego zabezpieczenia wierzytelności banków z tytułu udzielonego kredytu (odsetek, odsetek za opóźnienie prowizji itp.) oraz blokuje stosowanie do tych nieruchomości ustanawianie hipoteki łącznej. Zapis ten zwiększa koszty uzyskania zabezpieczenia hipotecznego poprzez konieczność pokrycia kosztów operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Powoduje konieczność ustanawiania innych zabezpieczeń.

Zapis ten generuje także negatywne skutki dla przedsiębiorców rolnych:

Każdy kredytobiorca zaciągający kredyt bankowy, zgodnie z Prawem bankowym zobowiązany jest do ustanowienia zabezpieczenia jego spłaty. W przypadku, gdy zabezpieczać go będzie hipoteką na nieruchomości rolnej będzie musiał zgodnie z ww. przepisem ponieść dodatkowy koszt sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego;

Wymóg dostarczenia operatu szacunkowego powodować będzie ograniczenia w dostępie do kredytu kredytobiorcy, szczególnie rolnikowi, ponieważ bank będzie mógł wypłacić kredyt dopiero po ustanowieniu zabezpieczenia.

W związku z powyższym, należy podjąć wszelkie możliwe działania w celu wyeliminowania dodanego do ustawy o księgach wieczystych i hipotece zapisu oznaczonego ust. 2a. Przepis ten dotyka głównie rolników, ponieważ podstawowym aktywem przedsiębiorców tego sektora są nieruchomości rolne i to nimi głównie rolnik zabezpiecza kredyt. Inaczej wygląda to w pozostałych branżach gospodarki, które nie opierają się głównie na tego rodzaju nieruchomościach, stąd wspomniane negatywne skutki dotyczą ich w zdecydowanie mniejszym stopniu. W dobie obowiązujących w Polsce i państwach Unii Europejskiej wymogów o równych warunkach dla wszelkiej działalności gospodarczej należy uznać, że wprowadzone zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece godzą w interes gospodarczy polskich rolników.

W art. 7 wskazanej wyżej ustawy zmieniającej ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego proponujemy dokonanie zmiany w ust. 2 punkt 2 to jest w proponowanym nowym brzmieniu art. 1 a w pkt 2 wyrażenie „o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.” na „o powierzchni do 5 ha”.

Przy okazji zmian tej ustawy proponujemy doprecyzowanie art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego poprzez modyfikacje pkt. 1, że z pojęcia nieruchomości rolnej wyłączone są nieruchomości, które położone są na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne.

Doprecyzowanie w katalogu osób bliskich w nowym ustępie 6 art. 2 przez wskazanie, że do osób bliskich zalicza się również współmałżonków przy nabywaniu nieruchomości do majątku objętego wspólnością majątkowa małżeńską.

Z ustawy wyłączyć należy zapisy preferujące nabycie nieruchomości rolnych przez osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania.

Proponujemy zapis art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jako naruszający prawo własności. Zaś obecna redakcja tego przepisu powala na wykładnię, iż w przypadku każdego powiększenia gospodarstwa rolnego rolnik przez okres 10 lat nie może zbyć całego gospodarstwa a nie nieruchomości rolnej o które się ono powiększyło.

Przekazane zostały również uwagi sektora bankowego.

(Źródło: KRIR)